농지전수조사! 마침내 정부가 칼을 뽑아 들었습니다.
국민들의 관심이 이란전쟁과 지방선거, 코스피 7천 돌파라는 이슈에 쏠린 사이에, 정부는 농지전수조사라는 매서운 칼을 갈고 있습니다.
사전에 대비하지 않으면 어떤 손해를 볼지 모르는 중요한 문제이지만, 먼저 준비하는 사람에게는 오히려 큰 기회가 올 수 있는 변화의 시발점이 될 것입니다.
정부는 수십 년간 방치되어 왔던 헌법상의 '경자유전 원칙'에 의해 이미 제정되어 있던 농지법을 제대로 시행하는 것뿐만 아니라, 실질적으로 농지법을 강화할 계획이라고 합니다.
농지를 매입할 때 농취증만 받아서 농지를 사두기만 하면 된다고 생각하는 분들, 혹시 지금도 그렇게 믿고 계신가요?
제가 귀농을 결심하고 경기도 양평으로 이사를 온 후, 적당한 농지를 구하기 위해 1년 반이라는 시간을 보내면서 알게 된, 농지를 둘러싼 현실은 그렇게 단순하지 않다는 것을 몸으로 느끼고 있습니다.
그리고 저 또한 아버지가 소유하신 고향의 농지를 어떻게 해야 할지 고민입니다.
제가 경기도 양평으로 귀농한 여러 가지 이유 중의 한 가지가, 연로하신 아버지의 건강과 병원 치료를 위해 가까이에서 보살펴 드리려고 같이 이사했기 때문에, 고향에 있는 아버지 소유의 농지도 1년 이상 방치되어 있는 상황입니다.
지금부터 정부가 추진하는 농지전수조사의 법적근거와 조사배경, 조사대상과 조사방법에 대하여 상세히 알아보고, 농지전수조사에 대비하는 방법에 대하여 함께 공유하고자 합니다.
1. 농지전수조사의 법적근거와 조사배경
정부는 2026년부터 전국 농지 전수조사에 들어갑니다.
이 조사의 근거가 되는 것이 바로 '경자유전(耕者有田)의 원칙'입니다. 경자유전이란 농지는 농사짓는 사람만 소유할 수 있다는 헌법상의 원칙으로, 농지법 전반을 관통하는 핵심 개념입니다.
이 경자유전의 원칙은 헌법 제121조에서 두 개 항의 간단한 문구로 헌법에서 명확히 규정하고 있습니다.
첫 번째 항에서는 ' 국가는 농지에 관하여 경자유전의 원칙이 달성될 수 있도록 노력하여야 하며, 농지의 소작제도는 금지된다.'라고 규정하여, 농지는 투기의 대상이 아니라, 실제로 농사를 짓는 사람(농업인)만 소유할 수 있다는 국가의 의지를 보여줍니다.
두 번째 항에서는 ' 농업생산성의 제고와 농지의 합리적인 이용을 위하거나 불가피한 사정으로 발생하는 농지의 임대차와 위탁경영은 법률이 정하는 바에 의하여 인정된다.'라고 규정하고 있습니다.
하지만, 1948년 헌법제정 이후, '농지법'이라는 통합된 이름의 법률은 1996년이 되어서야 만들어졌습니다. 이는 대한민국 현대사에서 농지가 차지하는 독특한 위치와 복잡한 법적 변천사 때문입니다.
1948년 정부 수립 직후, 가장 시급한 과제는 '지주 계급을 타파하고 농민에게 땅을 돌려주는 것'이었습니다. 그래서 1949년에 '농지개혁법'이 제정되었습니다.
이 농지개혁법의 한계는 '분배'에 초점이 맞춰져 있었습니다. 일단 땅을 나누어준 뒤에는 이를 어떻게 관리하고 보전할지에 대한 체계적인 규정이 부족했습니다.
그리고, 농지개혁법 외에도 '농지이용증진법', '농지의 보전 및 이용에 관한 법률' 등 농지와 관련된 규정들이 여러 법에 뿔뿔이 흩어져 있었습니다. 이로 인해 행정적 효율성이 떨어지고 관리가 체계적이지 못했습니다.
수십 년이 지난 후, 대한민국 사회가 발전하면서 단순히 '땅을 나눠주는 것'을 넘어, 국가 자산으로서 농지를 어떻게 보호하고 효율적으로 이용할지에 대한 통합 법률이 필요해졌습니다.
이에 따라 흩어져 있던 농지 관련 법률들을 하나로 묶어 체계화한 것이 바로 1996년 1월 1일부터 시행된 지금의 '농지법'입니다.
그런데 1996년 농지법이 시행된 이후 이 원칙이 제대로 지켜졌는지에 대해서는 오랫동안 의문이 많았습니다.
정부는 헌법상 ‘경자유전 원칙’을 훼손하는 농지투기를 근절하는 한편, 농지의 실제 소유, 이용 현황 파악을 통한 체계적인 농지 정책 수립을 위해 농지 전수조사를 올해부터 단계적으로 추진하기로 하였습니다.
이번 조사는 단순한 점검을 넘어 전국 농지의 실제 소유 및 이용 현황을 파악하여 체계적인 농지 관리 데이터베이스를 구축하는 것을 목표로 합니다.
특히 올해는 막대한 예산과 인력이 투입되는 만큼, 농지 소유자라면 본인의 농지가 조사 대상인지, 어떻게 대비해야 하는지 정확히 파악하고 준비해야 합니다.
2. 농지전수조사의 조사대상
농지전수조사는 사각지대 없는 조사를 위해 단계를 나누어, 올해 실시하는 1단계 조사와 2027년 내년에 실시하는 2단계 조사로 실시됩니다.
올해 실시하는 1단계 조사는 1996년 이후에 취득된 농지를 중점적으로 살피며, 내년에 추진하는 2단계 조사에서는 1996년 이전에 취득된 농지를 조사하여 사각지대 없는 대한민국 전체 농지에 대한 완벽한 데이터베이스를 완비할 계획입니다.
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올해는 국비 588억 원의 추경 예산을 투입하여 1996년 이후 취득한 농지를 중점적으로 조사합니다.
1996년은 농지법이 시행된 시점으로, 이때부터 취득한 농지는 법적 처분 의무가 적용되기에 우선 조사 대상이 됩니다.
단, 내년에 시행되는 조사대상인 1996년 '농지법' 시행 당시 소유하고 있는 농지에 대해서는 처분의무와 처분명령의 규정은 적용하지 않는다고 합니다.
특히, 8월부터는 아래의 '10대 투기 위험군'을 대상으로 현장점검을 통해 법 위반 여부를 중점 확인할 예정이라고 하니, 농지를 소유하신 분들은 혹시라도 내가 여기에 해당이 되지 않는지 관심을 가지고 점검해 보시는 것이 좋을 듯합니다.
※ 10대 투기 위험군
① 토지거래허가구역 내의 농지
② 수도권 全 지역의 농지
③ 경매를 통해 취득한 경우
④ 농업법인이 소유한 농지
⑤ 외국인이 소유한 농지
⑥ 최근 10년 내 농지취득자격증명을 발급받은 농지 (상속 농지 제외)
⑦ 관외 거주자가 소유한 농지 (외지인 소유)
⑧ 공유 지분으로 취득한 농지
⑨ 과거 농지이용실태조사에서 적발된 이력이 있는 농지
⑩ 기초 조사 결과 불법이 의심되는 농지
일반적으로 농지전수조사는 도시의 투기꾼들에게만 해당된다고 알려져 있지만, 제 경험상 이건 좀 다릅니다. 저희 아버지처럼 고령과 병환으로 농사를 직접 짓지 못하게 된 경우도 조사 대상이 될 수 있거든요.
제 아버지는 건강 문제 때문에 저와 함께 경기도 양평으로 올라오셨는데, 경남에 소유하고 계신 농지는 그대로 방치된 상태입니다. 이른바 부재지주(不在地主) 상황이 된 것입니다. 부재지주란 농지 소재지와 소유자의 거주지가 다른 경우를 뜻하는데, 이 경우 전수조사에서 중점 점검 대상으로 분류됩니다.
하지만, 아버지의 농지 취득시기가 1996년 이전이라면 이야기는 달라지겠지요!
3. 농지전수조사의 조사방법
정부는 이번 조사를 위해 '정부합동 농지 조사 및 제도 개선 추진단'을 구성하고 지방정부와 소속기관인 국립농산물품질관리원에서 5천 명 규모의 조사 인력을 신규 채용할 예정입니다.
제가 살고 있는 양평군에서는 이미 각 면단위에서 이미 조사원 채용공고가 게시되어 마감일이 지난 곳도 있는 상황입니다.
이번 조사는 최첨단 기술과 대규모 인력이 동원되는 '정밀 조사'로 진행됩니다.
올해 5월부터 진행되는 1단계 조사에서는 행정정보, 드론·항공사진 및 AI를 활용해 의심 농지를 추출하고, 8월부터는 신규 채용된 5,000명의 조사 인력이 직접 현장을 방문하여 '10대 투기 위험군'을 대상으로 현장점검을 통해 법 위반 여부를 중점 확인할 예정입니다.
현장방문 조사는 통상 8월부터 시작해 11월까지 약 3~4개월간 집중적으로 이루어질 예정입니다. 가을 수확기 전후로 현장 점검이 활발히 진행될 것으로 예상됩니다.
8월부터 새로 채용되는 5,000명 규모의 현장 조사원은 직접 발로 뛰는 구조입니다.
한편으로, 저는 이 5,000명이라는 숫자는 솔직히 탁상행정의 냄새가 솔솔 난다고 느껴졌습니다.
현재 농촌은 심각한 고령화로 일손이 절대적으로 부족하고, 한국인 농업 인력보다 외국인 근로자가 더 많은 곳도 허다합니다.
이런 상황에서 5,000명이나 되는 조사원을 몇백억 원이나 되는 예산을 쓰는 게 맞는 방향인지, 좀 더 다른 방법을 연구하는 편이 농촌에 더 실질적인 도움이 되지 않을까 하는 생각도 해봤습니다.
4. 농지전수조사의 대비방법
정부는 이번에 적발된 농지에 대해서는 무관용 원칙을 적용할 방침입니다.
특히 토지거래허가구역 내에서 무단으로 휴경하거나 불법 임대차를 하다가 적발될 경우, 별도의 유예기간 없이 즉각적인 처분명령이 내려지도록 법 개정이 추진 중입니다.
그리고 일회성 조사에 그치지 않고 농지보전부담금 정상화, 농지보전총량제 도입 등 체계적인 관리 방안이 함께 마련되어 근본적인 제도 개선이 될 예정입니다.
만약, 농지전수조사 통보를 받거나 조사가 예상된다면 아래 사항들을 반드시 체크하여 행정처분이나 과태료 부과 등의 불이익을 예방해야 합니다.
첫째, 실경작 증빙 자료의 확보입니다.
실제로 농사를 짓고 있다면 농자재 구매 영수증, 농산물 판매 실적, 농작업 일지 같은 자료를 평소에 꼼꼼히 모아두는 것이 가장 강력한 방어막입니다. 저도 귀농 초기에는 이런 자료 관리에 소홀했는데, 이번 조사 소식을 접하고 나서 체계적으로 정리하기 시작했습니다. 평소에 사진 한 장이라도 날짜와 함께 저장해 두는 습관이 중요합니다. 현장 조사 시 경작 사실을 입증하는 가장 강력한 증거가 됩니다.
둘째, 농지대장 및 농업경영체 등록 정보 현행화입니다.
농지대장이란 농지의 소유자, 이용 현황, 경작자 정보 등을 공적으로 기록한 장부로, 실제 상황과 기록이 어긋나 있으면 조사 과정에서 불필요한 문제가 생깁니다. 이사를 했거나 경작 상황이 바뀌었다면 즉시 해당 지자체에 신고해 두어야 합니다.
농업경영체 등록이란 농업인이 정부 지원사업에 참여하기 위해 경영체 정보를 국가에 등록하는 제도로, 주소지나 경작 현황이 바뀌었는데도 업데이트가 안 돼 있으면 현장 조사에서 불필요한 오해를 살 수 있습니다.
셋째, 불가피한 경우 농지은행 위탁 경영 활용입니다.
질병, 고령, 징집 등 법에서 정한 정당한 사유 없이 휴경하거나 개인 임대를 주는 것은 불법입니다. 만약 본인이 직접 농사를 짓기 어려운 상황이라면, 한국농어촌공사의 농지은행을 통해 위탁 임대차 계약을 맺어야 법적으로 보호받을 수 있습니다.
저는 귀농 직후부터 농업경영체 등록을 위해 농지은행의 임대 농지를 꾸준히 검색해 왔습니다.
농업경영체 등록이란 실제 농업에 종사하는 농가나 법인이 국가에 등록하여 각종 직불금과 보조금 지급 자격을 얻는 제도입니다.
이 등록을 하려면 경작할 농지가 있어야 하는데, 문제는 농지은행을 통해 임대로 나오는 농지 자체가 너무 적었다는 점입니다.
작년까지는 농지은행 사이트에 올라오는 농지가 거의 없었는데, 올해 4월부터는 농지전수조사 때문인지 농지은행 사이트에 임대 매물이 눈에 띄게 늘었습니다. 저도 처음엔 그냥 계절적 변화인가 싶었는데, 이 변화가 농지전수조사의 본격화와 무관하지 않다고 보입니다. 농지전수조사를 앞두고 불법 임대를 정리하거나 농지은행을 통한 적법한 임대차를 택하는 농지 소유자가 그만큼 늘었다는 뜻으로 읽힙니다.
여기서 농지은행 위탁 임대차란, 한국농어촌공사가 운영하는 공공 중개 플랫폼을 통해 농지 소유자와 경작자를 연결하는 합법적 임대 방식을 말합니다. 개인 간 무단 임대는 불법이지만, 농지은행을 거치면 법적으로 보호받을 수 있습니다.
덕분에 올해는 농지은행에서 농지를 임차할 수 있을 듯합니다.
맺음말
농지전수조사는 단순히 소유자를 감시하는 절차가 아니라, 소중한 국가 자산인 농지를 보존하고 관리하기 위한 일입니다.
하지만, 농지법 위반으로 판명될 경우 농지 처분 명령이나 공시지가의 25%에 달하는 이행강제금이 부과될 수 있으므로 농지를 소유한 개인들은 각별한 주의가 필요합니다.
저의 경우도 연로하신 아버지의 건강과 병원 치료를 이유로 이사했기 때문에, 고향에 있는 아버지 소유의 농지도 1년 이상 방치되어 있는 상황이라 정부의 발표와 농지전수조사의 진행상황에 대해 각별히 신경을 써야 할 듯합니다.
솔직히 말씀드리면, 이번 조사가 순기능만 있다고 보기는 어렵다는 생각도 듭니다. 저는 정부가 5,000명 규모의 조사원을 모집해 전수조사를 실시하는 방향이 얼마나 실효적인지는 좀 회의적입니다. 농촌 현실을 직접 보면, 인력 부족과 고령화로 이미 주변인들끼리 암묵적으로 경작을 나눠 맡는 구조가 굳어져 있습니다.
농사지을 사람은 없는데 직불금과 보조금은 각자 받아가는 구조가 오래된 관행처럼 자리 잡았다는 것이 제 솔직한 생각입니다.
조사 자체보다 농촌 인력 구조를 개선하고 귀농인이 실제로 정착할 수 있는 여건을 만드는 쪽에 더 힘을 쏟았으면 하는 바람입니다.
농지보전부담금, 직불금 등 지원을 받으면서 실제로는 경작을 안 하는 사례가 있다는 건 부인할 수 없지만, 그렇지 않은 선의의 소유자들까지 행정 부담을 고스란히 떠안게 되는 구조이기도 합니다.
여기서 직불금이란 농업의 공익적 기능을 유지하기 위해 실제 경작 농가에 지급되는 공익직접지불금을 말합니다. 농지보전총량제나 농지보전부담금 정상화 같은 근본적인 제도 개선이 병행돼야 일회성 조사가 아닌 지속적인 관리가 가능하다는 점에서, 정부의 방향성 자체는 맞다고 생각합니다. 다만 조사 인력 5,000명이라는 규모가 정말 효율적인 선택인지 하는 의문은 여전히 남습니다.
농지전수조사를 단순히 적발과 처벌의 수단으로만 볼 게 아니라, 경자유전 원칙을 실질적으로 살리면서도 고령 농가와 귀농인을 제도적으로 보호하는 방향으로 운영되길 바랍니다.
여러분들도 이번 농지전수조사를 계기로 본인의 농지 소유 상태를 다시 한번 점검하고, 해당 농지의 취득 시기와 현황, 농지대장 등록 상태부터 확인해 보시고, 필요하다면 지자체 농지 담당 부서나 농지은행에 직접 문의하시는 것을 권합니다. 불이익을 피하는 가장 확실한 방법은 먼저 파악하고 먼저 움직이는 것입니다. 올바른 정보 숙지와 철저한 대비만이 소중한 재산을 안전하게 지키는 방법입니다.
이만 오늘의 포스팅을 마치며, 여러분의 건강과 행복을 기원합니다.
이 글은 개인적인 경험과 의견을 공유한 것이며, 전문적인 법률 또는 행정 조언이 아닙니다. 구체적인 사안은 반드시 관할 지자체 또는 전문가에게 문의하시기 바랍니다.
※ 출처 : 농림축산식품부, 보도 참고자료